COVID-19 : Quid du paiement des loyers ?

Publiée 06 avril 2020

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Depuis l’annonce faite par le Président de la République concernant la suspension des loyers, beaucoup de professionnels de santé s’interrogent sur l’application de cette mesure.

Le possible report des loyers commerciaux et professionnels

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 « relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 » est venue apporter quelques éléments de réponse en précisant que :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, d’astreinte, d’exécution de la clause résolutoire…nonobstant toute stipulation contractuelle… Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 Mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence… ».

Ainsi, cette mesure ne prévoit pas littéralement une suspension des loyers, mais vient uniquement mettre à l’abri les locataires des sanctions habituellement applicables en cas de non-paiement des loyers et charges dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Dès lors, sur un plan strictement juridique, le loyer reste exigible à date, mais le bailleur ne pourra pas se prévaloir de pénalités ou sanctions en cas de non-paiement pendant la période déterminée.

Toutefois, sur un plan strictement pratique, on peut penser que ce texte permet de reporter le paiement des loyers, d’autant que les juridictions sont fermées et qu’il est très probable que les Tribunaux seront enclins à accorder des délais de paiement ce qui correspondrait à l’esprit de la loi d’urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, publiée le 24 mars 2020. 

Qui sont les professionnels de santé pouvant bénéficier du report des loyers commerciaux et professionnels ?

Si à ce jour, aucun texte émanant du gouvernement précise explicitement quels sont les professionnels concernés par cette mesure, il est fort probable que seront concernées les TPE (très petites entreprises), professions libérales, artisans, commerçants, qui répondraient, selon les informations non confirmées, aux critères cumulatifs suivants :
  • effectif d’au plus 10 salariés,
  • chiffre d’affaires hors taxes lors du dernier exercice clos n'excédant pas 1 M €,
  • bénéfice imposable inférieur à 60.000 €,
  • baisse du chiffre d’affaires de 70 % entre le chiffre réalisé entre mars 2019 et mars 2020 ou fermeture administrative.
Bruno Le Maire, Ministre de l'Économie et des Finances, a annoncé le mardi 31 mars que le seuil de perte pourrait être relevé à 50 % pour que davantage de locataires bénéficient de la mesure.  

Ainsi, les professionnels de santé (médecins libéraux, chirurgiens-dentistes, pharmaciens, opticiens, …) répondant à ces critères pourraient :
  • ne pas être inquiétés en cas d'impayés de loyers et charges locatives sur la période courant du 12 mars 2020 à l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire
  • bénéficier d’un report ou d’un étalement du loyer commerciaux et professionnels.

Quid des professionnels de santé ne répondant pas à ces critères et qui pourtant rencontrent des difficultés à payer leurs loyers du fait de la crise sanitaire du Covid-19 ?

Selon certains spécialistes du droit, la notion de « force majeure », définie à l’article 1218 du Code civil comme « un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées », pourrait être valablement invoqué par un locataire :
  • qui a vu son activité interdite par la loi et n’a donc pas pu exercer
  • ou qui a vu son chiffre d’affaire lourdement affecté, et ne peut donc payer ses loyers à cause de la crise sanitaire du Covid-19 et de ses conséquences.
Dans la première hypothèse, le locataire pourrait solliciter auprès de son bailleur une suspension (c’est-à-dire effacement) du loyer alors que dans la seconde hypothèse, le locataire pourrait bénéficier d’un report ou d’un étalement du loyer.

En cas de refus du bailleur, seul le juge pourra décider si le locataire est ou non fondé à exiger la suspension ou le report des loyers. 
  
Ces mesures exceptionnelles concernent, à ce jour, uniquement les loyers commerciaux et professionnels.
Aussi, les loyers d’habitation ne peuvent être ni suspendus ni reportés.

Rédaction par Anissa BOUDIF, chargée de gestion juridique à La Médicale

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